Como consecuencia de las medidas derivadas de la declaración de estado de alarma, muchos negocios, en particular de comercio minorista y hostelería, se han visto abocados a suspender su actividad durante la vigencia del referido estado de alarma. ¿Qué ocurre entonces con el pago del arrendamiento de su local?
Muchos de estos negocios desarrollan su actividad en locales arrendados, lo que crea una grave situación para los arrendatarios que, además de la falta de generación de ingresos se une la obligación de continuar satisfaciendo las rentas del arrendamiento de locales, además de otros gastos fijos de la actividad.
Se podría pensar que esta situación de fuerza mayor derivada del estado de alarma podría llevar a los arrendatarios a suspender los contratos de arrendamiento con la consecuente suspensión de pagos de rentas mediante una aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, previsto para el arrendamiento de vivienda en supuestos de inhabilidad de éstas por obras ordenadas por la administración pero ¿es justo cargar únicamente al arrendador con las consecuencias negativas derivadas de la situación de la suspensión de actividad?
Hay que tener en cuenta que, si bien para los arrendatarios su negocio es su mayor fuente de ingresos y medio de vida, también existen muchos casos en los que, para los arrendadores, las rentas derivadas de los contratos de arrendamiento son su principal fuente de ingresos y sustento, por lo que no parece razonable que sean los arrendadores quienes asuman toda la pérdida, teniendo en cuenta que, el arrendatario, como empresario debe asumir el riesgo y ventura de su negocio.
Una vez planteada la situación y dado el carácter extraordinario de la situación derivada de la crisis del COVID – 19, vamos proceder a realizar un análisis jurídico de esta inédita situación a fin de determinar la postura que estimamos más procedente en relación a la situación de los contratos de arrendamiento de aquellos negocios afectados por la suspensión de actividad derivada de la situación de estado de alarma.
Se debe partir de la base de que nos encontramos ante contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, vinculantes para las partes, por cuales cuáles el arrendador cede la posesión y uso del local de negocio al arrendatario a cambio del pago de una renta, debiendo el arrendatario destinar el uso del local al fin previsto en el contrato.
Si bien el arrendatario mantiene la posesión y el derecho de uso del local, también es cierto que, como consecuencia de la suspensión de la actividad acordada por el Real Decreto, el arrendatario no puede hacer uso del local arrendado conforme a su destino pero, también es cierto, que el arrendador tampoco recupera la posesión del mismo, la cual mantiene el arrendatario, por que a ambas partes se les deriva un perjuicio de las especiales circunstancias ante las que nos encontramos.
Estamos ante una situación extraordinaria a la que se puede dar solución mediante la aplicación de la clausula rebus sic stantibus, que si bien carece de sustento legal, ha sido reconocida y elaborada por nuestra jurisprudencia para aquellos casos en los que, concurriendo una circunstancia extraordinaria que implique una alteración sustancial de las condiciones del contrato, se pueda reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad.
A nuestro criterio, el principio de equidad que rige la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus no puede amparar que sea sólo una de las partes del contrato de arrendamiento la que asuma todo el perjuicio derivado de la suspensión de actividad impuesta por el estado de alarma, si no que la aplicación de esta cláusula debe conducir a una rebaja de la renta lo que excluye una exoneración del pago de la misma vía suspensión del contrato de arrendamiento.
A esta solución de equidad es la que llega nuestro Código Civil en el ámbito de arrendamientos rústicos estableciendo en su artículo que “El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario. Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever”
Se puede observar como, respecto de los arrendamientos rústicos, nuestro código civil, aun para situaciones extraordinarias e incluso de mayor gravedad que la actual (que tiene carácter temporal), se establece la rebaja de la renta como último recurso pero no la resolución del contrato y, mucho menos, su suspensión unilateral que conlleve la exoneración del pago de rentas.
Visto lo anterior, si bien estimamos que de la situación actual se va a derivar un elevada litigiosidad, la mejor opción para los arrendadores y los arrendatarios es que se alcance una solución pactada para la rebaja de rentas y/o para el aplazamiento y fraccionamiento de las rentas que se devenguen mientras dura la suspensión de la actividad, evitando así eventuales pleitos en los que los tribunales, muy seguramente, acabarán aplicando las normas de equidad que se derivan de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, siempre y cuando los poderes públicos no acuerden una norma que venga a resolver esta cuestión, por lo que se deberá estar atento a las eventuales normas que se acuerden y publiquen mientras dura esta extraordinaria situación.
Rafael Cintas Jurado de Flórez
Abogado
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