Los compradores que hayan realizado pagos a promotoras que han devenido en concurso y por tanto insolventes, tienen derecho a recuperar dichas cantidades anticipadas si la promotora ingresó dichas sumas en la cuenta corriente (especial o no) que tuviera suscrita con la entidades bancarias correspondiente.
El punto de partida lo marcó una Sentencia dictada por el Tribunal Supremo el pasado mes de diciembre de 2015. Con fundamento en una ley dictada en 1968 que obligaba a los bancos a tener avalada la cantidad entregada a cuenta para la vivienda, algo que se ha incumplido de forma masivamente durante el boom inmobiliario.
Así lo han ratificado los subsiguientes fallos de los pasados días 8 y 24 abril de 2016, que dejan vía libre a esta posibilidad y obligarán a la banca a devolver millones de euros a los compradores de viviendas inexistentes.
Estas entidades admitían ingresos en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y sin la correspondiente garantía o el aval pertinente sobre dichas cantidades, como se recoge en la Ley 57/1968 de 27 de julio.
Dichas entidades financieras intentaban esquivar su responsabilidad, en base a que no eran parte del contrato concluido entre comprador y vendedor, argumento que ha sido demolido por el Tribunal Supremo quién señaló tajantemente que la ley de 1968 desmiente que los bancos sean “terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor”, sino que “antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir”.
El alto tribunal entiende que existe responsabilidad por parte de la entidad bancaria que financia el préstamo promotor si no se cerciora ni verifica que las cantidades entregadas por los compradores sobre plano son designadas en cuenta especial a los efectos de la construcción de sus viviendas futuras. Es decir, se ha pasado de un panorama judicial en el que los afectados únicamente tenían posibilidad de reclamación frente al promotor y, por tanto, debían enfrentarse a un concurso de acreedores -con sus inherentes perjuicios-, y, sobretodo, a la insolvencia del deudor, a un escenario en el que los mismos afectados pueden reclamar por incumplimiento legal la devolución de los pagos a la entidad bancaria, que se presume solvente, que permitió que dicho promotor no abriera una cuenta especial, y, sobretodo, garantizara dichas sumas mediante un aval o seguro.
Es más, la Sentencia del Tribunal Supremo de diciembre 2015 y las demás que la siguen son muy importantes en esta materia dado que en dicha Sentencia se produce lo que se llama una fijación de doctrina jurisprudencial al señalar expresamente el Tribunal Supremo lo siguiente:
“En las compraventas de viviendas recogidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.
Por tanto y tras el dictado de dichas sentencias, el comprador que se halle en esta situación tiene plena viabilidad jurídica para ejercitar dicha reclamación no solo ante el promotor, que habitualmente se encuentra en concurso o ya es insolvente, sino también ante la entidad bancaria o de crédito.
El razonamiento principal de dichas sentencias se basa en la interpretación que debe darse a la propia Ley, y, principalmente al precepto «bajo su responsabilidad».
Es decir, la cuestión (previa al dictado de estas sentencias del Tribunal Supremo) estaba en el alcance jurídico y posterior trascendencia del término «bajo su responsabilidad» señalado en el Artículo 1.2 de la Ley 57/1968, que dice textualmente:
“Artículo 1.2 […] Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”.
Nuestros Juzgados y Tribunales han declarado que “bajo su responsabilidad” significa que la entidad bancaria debe responder frente al comprador que, bajo el régimen de la Ley 57/1968, entregó cantidades a cuenta al promotor que a su vez ingresó en cuenta bancaria de la propia entidad bancaria o de crédito.
Tal como expone el alto tribunal, la «responsabilidad» que el art. 1.2 de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito:
« […] desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de “exigir“».
En suma, la entidad de crédito debe responder por incumplimiento de su obligación legal pues supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, que en consecuencia le obligaba legalmente a abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada para tal fin. Por no haberlo hecho, incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1.2 de la Ley 57/1968.
CINTAS & ASOCIADOS ABOGADOS
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