1.- Un local comercial que esté sometido al régimen de Propiedad Horizontal pero que cuente con un acceso independiente ¿debe contribuir, por ejemplo, a gastos derivados de la escalera común?
En principio, en una comunidad de propietarios, respecto a los gastos comunes, todos los propietarios deben contribuir a sufragar los mismos conforme a su cuota de participación fijada en el Título Constitutivo de la misma.
Sin embargo, la contribución a dichos gastos podrá realizarse también conforme a lo especialmente establecido, incluso disponiendo la exoneración de ciertos gastos para alguno de los propietarios. Esta contribución especial, para tener efecto pleno, debe de estar recogida: en Título Constitutivo; en los Estatutos; o por acuerdo unánime de la Junta de propietarios.
Por tanto, si no existe regulación especial y específica respecto a la distribución de gastos comunes, los propietarios tienen la obligación de contribuir con los gastos comunes conforme a su cuota, independientemente de su disfrute o no de dicho elemento común.
2.- ¿Las Normas de Régimen Interior de la Comunidad de Propietarios puede exonerar de gastos comunes a algún propietario?
La finalidad del Reglamento de Régimen Interior es determinar unas normas de mera regulación y funcionamiento de los elementos comunes, pero dichas normas no pueden modificar la Ley, ni los Estatutos.
Por tanto, dicho Reglamento interno carece de valor para regular la forma de contribución a los gastos comunes (o sus exoneraciones), ya que dicha regulación le está asignada por ley al Título Constitutivo, a los Estatutos o al acuerdo unánime de la Junta de propietarios.
3.- Si la cuota de participación de las viviendas es diferente, ¿la Junta de Propietarios puede aprobar el abono de una derrama a partes iguales?
Salvo que en el Título Constitutivo (o en los Estatutos de la Comunidad) se disponga otra cosa, la distribución de la derrama debe realizarse conforme a la cuota de participación, requiriéndose para modificar esta norma el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios
En conclusión, si se pretende que la contribución a un gasto común se realice de forma distinta a la recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, ésta requiere el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.
4.- ¿El Administrador de Fincas está facultado para representar a la Comunidad?
Según el articulado de la Ley de Propiedad Horizontal, es el Presidente la persona que que ostentará la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
El Administrador sólo está facultado para representar a la comunidad, previo acuerdo de la Junta, en la reclamación de las deudas a los propietarios morosos en el procedimiento judicial.
5.- ¿Está facultado el Administrador para convocar una Junta de Propietarios?
La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Por tanto, según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, el Administrador no puede convocar por sí mismo a la Junta de Propietarios.
6.- Un propietario que esté en situación de morosidad con la Comunidad, ¿puede ser Presidente de la misma?
La Ley de Propiedad Horizontal dispone que el Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo, y establece sólo dos condiciones; 1) Ser propietario, 2) Disponiendo la obligación de aceptar el cargo.
En consecuencia, la condición de “moroso” no impediría al propietario ser Presidente de la Comunidad si así lo dispone y acuerda la Junta de Propietarios en acuerdo válidamente adoptado.
7.- ¿La Comunidad de Propietarios puede imponer sanciones a los propietarios morosos?
La Ley de Propiedad Horizontal prevé un proceso judicial para la reclamación de deudas de los propietarios morosos: el procedimiento monitorio.
Dicha Ley impone también una sanción para dichos propietarios: no ostentan el derecho de voto.
Al margen de estas dos medidas que la ley establece, la Comunidad de Propietarios no puede sancionar de otra forma a los vecinos morosos. Por tanto, no puede acordarse el corte de suministros (luz, agua) ni restringirse el uso de servicios comunes (piscinas, ascensores).
8.- ¿El propietario moroso tiene derecho de voto en la Junta de Propietarios?
No, porque así lo establece la Ley de Propiedad Horizontal.
En la convocatoria de la Junta de Propietarios se relacionará a los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas comunes y se les advertirá de la privación de su derecho de voto en la Junta.
Si en la convocatoria de la Junta aparece como moroso, y se pagan las cuotas debidas antes de su celebración, el propietario sí tendrá derecho a voto.
9.- ¿El arrendatario tiene derecho a acudir a las Juntas?
El arrendatario no está facultado para asistir a las Juntas de Propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal sólo le otorga esta derecho a los propietarios, salvo que éste le ceda expresamente y por escrito al inquilino el derecho de asistencia y voto, delegando su representación.
10.- Soy inquilino de una vivienda de una Comunidad de Propietarios. Tengo que hacer reparaciones en la vivienda provocadas por humedades y el propietario me dice que no se hace cargo de arreglarlo, puesto que el siniestro proviene de una avería en elementos comunes. ¿Qué puedo hacer?
Cuando un local o vivienda está arrendado y el inquilino sufre unos daños porque la Comunidad de Propietarios no ha conservado debidamente el inmueble, ¿el inquilino puede reclamar por daños directamente a la Comunidad o debe ser el propietario de la vivienda o local el que tenga que reclamarlos?
Efectivamente, el arrendatario está legitimado para reclamar por daños a la Comunidad de propietarios cuando esta última ha sido la causante de los mismos.
El fundamento jurídico básico se encuentra en el artículo 1.560 del Código Civil, que establece: “El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.”
CINTAS & ASOCIADOS ABOGADOS
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