Es muy frecuente que nos encontremos en la situación de que exista una diferencia entre los datos que figuran en el Registro de la Propiedad, el Catastro Inmobiliario y la realidad física. Esta circunstancia se da fundamentalmente porque el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad son dos instituciones con características y finalidades muy distintas.
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas.
Mientras que el Catastro Inmobiliario, es una Registro Administrativo dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda en el que se describen inmuebles.
Los dos sistemas han ido evolucionando de forma independiente y con escasa colaboración entre ambos, provocando que los datos que obran en uno y otro no coincidan en la mayoría de las veces, aunque en los últimos años han sentado las bases para que la colaboración de ambas instituciones sea real y efectiva, mediante sucesivas reformas legislativas hasta llegar a la promulgación del Real Decreto Legislativo nº 1/2004 de fecha 5 de marzo que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
¿Cómo se resuelve los supuestos de discordancia existentes en el Catastro Inmobiliario?
El primer paso para subsanar una discrepancia catastral es documentar su existencia. Para ello es importante contar con un técnico cualificado (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico) que apoye y constate que efectivamente no coincide la realidad inmobiliaria con la descripción reflejada en el Catastro.
La Ley del Catastro Inmobiliario, citada anteriormente, establece en su artículo 18 el procedimiento para la subsanación de discrepancias.
A pesar de que el procedimiento se debe iniciar de oficio por la Administración, los afectados por la discrepancia pueden poner en conocimiento de la Gerencia del Catastro que: existe una discrepancia y que desean iniciar expediente para su corrección.
Es un trámite que sigue las tradicionales fases del procedimiento administrativo: acuerdo de inicio, notificación y audiencia a los interesados, resolución y notificación de la resolución.
Cuando no existan terceros afectados por el procedimiento, el expediente se iniciará directamente con la notificación de la propuesta de resolución.
También introduce el artículo 18 la posibilidad de llevar a cabo la subsanación de una discrepancia mediante la intervención de Notario cuando el fedatario tenga que otorgar documentos en los que se adjunte una certificación catastral.
Es un procedimiento preceptivo para el Notario, que se encuentra obligado a solicitar a los otorgantes que manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble.
Si los otorgantes revelan y acreditan la existencia de discrepancia, para lo que conviene de nuevo acudir a un técnico cualificado, se incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el documento público.
Por último, el Notario deberá informar a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, y una vez validada por la Dirección se incorporará al Catastro.
CINTAS & ASOCIADOS ABOGADOS
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