Hoy en nuestro blog, os hablamos obre las cantidades entregadas a cuenta para la compra de viviendas o anticipadas en la construcción, que deben ser garantizadas o avaladas imperativamente por ley
Cuando se compra una vivienda sobre plano, el promotor suele cobrar las cantidades a cuenta del precio de la vivienda de manera anticipada.
Dichas cantidades deben estar específicamente garantizadas o avaladas para el supuesto de que la promoción no se inicie o no llegue a buen fin la entrega por cualquier causa en el plazo convenido por las partes.
La Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, modificó la Ley de Ordenación de la Edificación, en relación a regulación de la percepción de las cantidades a cuenta del precio durante la construcción, concretamente su Disposición Adicional Primera.
Esta nueva norma, en sus aspectos generales, supone una continuación de lo dispuesto en la Ley 57/1968 siendo sus modificaciones más relevantes las siguientes:
- La obligación de garantizar será desde la obtención de la licencia de edificación y la garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirientes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
- Se fijan los requisitos que deben cumplir las garantías, tanto si se ha contratado un seguro de caución como si se opta por un aval.
- En cuanto a la cancelación de la garantía, la misma se producirá, además de con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente y la acreditación de la entrega de la vivienda al adquiriente, cuando cumplidas esas condiciones, el adquiriente rehusara recibir la vivienda.
- El incumplimiento de las obligaciones impuestas supone una infracción en materia de consumo.
Es fundamental tener en cuenta por el comprador los plazos cuando solicite la devolución de las cantidades anticipadas, ya que si han transcurrido dos años desde la fecha de comienzo de las obras o de entrega pactada, verá como la garantía está ya caducada, y no podrá exigir el reembolso al avalista.
Actualmente se viene considerando por el Tribunal Supremo que existe delito de apropiación indebida cuando el promotor no garantiza o constituye avales sobre las cantidades entregadas a cuenta para la compra de viviendas, al considerar que distrae unos fondos que sabe que tiene la obligación legal de devolver, y en el caso de que finalmente dicha distracción se haga efectiva porque el promotor ni entrega la vivienda ni devuelve los fondos distraídos, se cumplen los requisitos típicos de dicho delito.
Se ha fijado por el Tribunal Supremo doctrina jurisprudencial sobre la declaración de responsabilidad de la entidad financiera por no exigir al promotor la apertura de la cuenta especial para garantizar las cantidades, lo que supone una importante vía para demandar a las entidades de crédito y recuperar las cantidades, aunque no responderá cuando los importes no hayan sido ingresados en cuentas de su entidad, incluso aunque se haya concedido un préstamo para la construcción al promotor.
Javier Paniagua Novales
CINTAS & ASOCIADOS ABOGADOS
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