¿Qué ocurre con el alquiler del local donde tengo mi negocio tras el Covid-19?

Dada la situación actual, seguro que te has preguntado sobre.. ¿Qué ocurre con el alquiler del local donde tengo mi negocio tras el Covid-19? Y es que nos enfrentamos a una situación desconocida y hoy, os hablamos más sobre ésto.

Tras el Real Decreto 465/2020, de 14 de marzo, por el que se declaraba el Estado de Alarma, y sus respectivas ampliaciones, la mayoría de las actividades empresariales han tenido que suspender sus quehaceres, con el indudable perjuicio económico que eso conlleva, sin haber dejado de abonar las rentas derivadas de los arrendamientos de los distintos locales donde se realizaban dichas actividades.

A lo largo del presente intentaremos explicar, de forma sucinta, algunas de las distintas posibilidades que encontramos en nuestro ordenamiento jurídico.

En primer lugar, nos encontramos con el artículo 1.105 del Código Civil, donde se establece que “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”, es decir, se articula la posibilidad de excluir la responsabilidad contractual en supuestos que no hubieran podido preverse o que fueran inevitables, es decir, la conocida como fuerza mayor.

Ahora bien, el Tribunal Supremo, en sentencias como la  STS 266/2015, de 19 de mayo, ha establecido de forma cristalina que en las obligaciones genéricas, como son el caso de las dinerarias, se excluye la aplicación de este artículo 1.105 del C.C., sin perjuicio de la posibilidad de acudir a la cláusula “rebus sic stantibus” a la que nos referiremos más adelante. Todo lo anterior, sin tener en cuenta la posibilidad de un cambio de criterio por parte de nuestro Alto Tribunal con ocasión de la situación en la que nos encontramos.

En segundo lugar, se ha puesto de manifiesto en la comunidad jurídica la aplicación del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con el artículo 26 del mismo cuerpo legal, donde se establece la posibilidad de suspender el contrato o una reducción parcial de la renta en el caso de que haya obras en el inmueble. De este modo, estaríamos ante la aplicación analógica de estos preceptos en los problemas que ha causado el Covid-19 con el abono de las rentas devengadas.

En tercer lugar, con fecha 21 de abril, se publicó el Real Decreto 15/2020 con medidas urgentes para apoyar la economía y el empleo. Este Real Decreto hace una distinción en cuanto al tipo de arrendador ante el que nos encontremos.

• Arrendamientos para uso distinto de vivienda o industria con grandes tenedores o con entidades públicas de vivienda.

Como grandes tenedores se entiende, a efectos de la aplicación de este Real Decreto, la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

En estos supuestos, el arrendatario solicitara, en el plazo de un mes desde el 22 de abril de 2020, al arrendador la moratoria -aplazamiento de la renta- que DEBERA ACEPTAR, salvo acuerdo de aplazamiento de reducción o suspensión anterior.

Dicha moratoria se aplicará de manera automática, y afectará a todo el periodo que dure el estado de alarma, y a las mensualidades siguientes, si aquel plazo fuera insuficiente por el impacto económico del Covid-19, sin que pueda superarse en ningún caso los 4 meses. Estas rentas que hayan sido aplazadas se fraccionaran en las distintas cuotas durante dos años, siempre dentro de la vigencia del contrato.

• Otros arrendamientos para uso distinto de vivienda o industria.

En los supuestos en los que el arrendador sea distinto de los mencionados anteriormente, se deberá comunicar, en el plazo de un mes desde el 22 de abril de 2020, al arrendador el aplazamiento del pago, siempre y cuando dicho aplazamiento o reducción de la renta no se hubiera acordado por las partes voluntariamente.

En estos supuestos, se da la posibilidad a las partes de la libre disposición de la fianza para el pago de las rentas, debiendo el arrendatario reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de 1 año, o en el plazo de vigencia del contrato si esta fuera inferior a 1 año.

Para poder acceder a estas medidas mencionadas en los párrafos anteriores, es necesario cumplir con una serie de requisitos, dependiendo de si el arrendatario es un trabajador autónomo o nos encontramos a una PYME.

• • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 465/2020 por el que se aprueba el estado de alarma.
  • En el caso de que no haya quedado suspendida por el Real Decreto mencionado, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
  • En el caso de los trabajadores autónomos, estar afiliado y en situación de alta en el RETA o equivalentes; para las PYMES, cumplir los requisitos del artículo 267.1 de la LSC.

En cuarto lugar, como mencionamos al principio del presente artículo, en el ordenamiento jurídico encontramos con una figura, de creación jurisprudencial, conocida como “Rebus Sic Stantibus”, que supone una modificación de las obligaciones inicialmente asumidas por las partes. Para que pueda ser apreciada esta cláusula deben concurrir unas características determinadas en el contrato.

• Ser contratos sinalagmáticos.
• Ser de tracto sucesivo, de modo que cuanto más se extienda en el tiempo la vigencia de un contrato más susceptible será de beneficiarse de la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, en la medida en que tendrá una exposición mayor a hechos que puedan desequilibrar su contenido.

Además, como hemos dicho, esta figura es de creación jurisprudencial, por lo que el TS ha venido exigiendo una serie de requisitos:

• Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplimiento del contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
• Desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes contratantes, que derrumban el contrato por aniquilamiento de las prestaciones.
• Que todo ello acontezca por la sobrevenida aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles.
• Que carezca de otro medio para remediar y salvar el perjuicio.

La situación en la que nos encontramos actualmente podría encuadrarse dentro de los requisitos establecidos por el Tribunal Supremo aunque, a pesar de que la jurisprudencia se ha ido flexibilizando a la hora de aplicar esta figura debido a la crisis económica que hemos vivido estos años atrás, hay que actuar con cautela en la invocación de esta figura, ya que es una limitación a la aplicación del principio general “pacta sunt servanda” (los contratos tienen fuerza de ley entra las partes y han de cumplirse a tenor de los mismo).

Por último, aunque parezca evidente, quizás lo más sensato sea intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con el arrendador, al objeto de mantenerse en el contrato una vez finalizado el periodo de alarma en el que nos encontramos, adecuando las rentas devengadas durante dicho periodo a la situación económicas ante la que nos encontramos.

Todo lo aquí expuesto se trata de una visión global de las distintas figuras de nuestro ordenamiento para adecuar el arrendamiento a las circunstancias económicas que vivimos por el Covid-19, siendo necesario estudiar cada supuesto de hecho concreto, haciendo hincapié en el clausulado de cada contrato de arrendamiento.

No dude en contactar con nosotros para más información y para que podamos asesorarle y defender sus intereses.