Hoy en nuestro artículo, vamos a hablar sobre las novedades de la Nueva Ley Hipotecaria. ¿Os suena? Resolveremos algunas dudas sobre quién asume los gastos hipotecarios, cuál es el hipotecado.. entre otras.
El pasado 16 de junio entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria que el Parlamento ha tardado más de tres años en poner en marcha.
La Ley transpone parcialmente la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.
Directiva de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y cuya finalidad última es proteger al consumidor de las malas prácticas bancarias que se han venido dando en el campo de los préstamos y créditos concedidos para la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.
En este sentido, los Notarios asumirán un papel mucho más protagonista, por cuanto deben revisar toda la documentación relativa al contrato de préstamo y resolver todas las dudas que puedan surgirle al cliente en una cita previa que debe mantenerse con anterioridad a la firma del contrato.
Por el contrario, se prevé que las entidades financieras lleven a cabo un análisis más pormenorizado de la solvencia de los futuros prestatarios, lo que podría suponer una limitación en la concesión de los préstamos hipotecarios.
Como principales novedades conviene destacar las siguientes:
- Nueva distribución imperativa de los gastos: corresponde a las entidades financieras hacer frente a los gastos referidos a la notaría, el registro y la gestoría, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Serán por cuenta del consumidor-prestatario los gastos de tasación y las copias de la escritura que solicite, además del correspondiente IVA o ITP.
- Reducción de las comisiones por amortización anticipada total o parcial: en los préstamos a interés variable al 0,25% durante los tres primeros años y el 0,15% durante los cinco primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. Si el préstamo es de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% después. En todo caso solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco.
- Modificación de las condiciones para declarar vencido el préstamo: solo se podrá declarar vencido anticipadamente un préstamo cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del capital prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. En todo caso antes de declarar vencido el préstamo, la entidad financiera está obligada a requerir el pago y ofrecer el plazo de un mes desde ese requerimiento para que se regularice el impago.
Por último, hay que tener en cuenta que, aunque la norma solo afectará a las hipotecas que se firmen a partir de su entrada en vigor, hay dos casos en los que sí se aplicará a cualquier préstamo que ya esté contratado:
- En las novaciones (para cambiar el interés de una hipoteca de variable a fijo, por ejemplo) y las subrogaciones.
- En las cláusulas de vencimiento anticipado se aplicará lo que dice la nueva normativa, salvo que lo que diga el contrato sea más favorable.
Javier Paniagua Novales
CINTAS & ASOCIADOS